FAQ

Oui, en tant que citoyen suisse, vous pouvez acquérir un bien immobilier en Grèce.

La Grèce autorise l'achat de biens immobiliers par des citoyens non-membres de l'UE, mais certaines particularités doivent être prises en compte :

1. Aucune restriction générale : Les citoyens suisses peuvent acheter un bien immobilier en Grèce, tout comme les citoyens de l'UE.

2. Restrictions dans les zones frontalières : Dans certaines régions frontalières (par exemple, des îles proches de la Turquie ou des zones stratégiquement importantes sur le plan militaire), les citoyens non-membres de l'UE doivent obtenir une autorisation spéciale du ministère grec de la Défense.

3. Numéro fiscal (AFM) : Vous devez obtenir un numéro fiscal grec (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) auprès de l’administration fiscale compétente.

4. Compte bancaire en Grèce : Il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire en Grèce, car de nombreuses transactions, y compris l’achat de biens immobiliers, se font via les banques locales.

5. Certification notariale : Le contrat d'achat doit être signé devant un notaire en Grèce. De plus, l’enregistrement au registre foncier est obligatoire.

6. Possibilité de Golden Visa :
Si vous achetez un bien immobilier en Grèce, vous pouvez obtenir un permis de séjour (Golden Visa). Cependant, à partir de 2024, de nouveaux seuils d’investissement s’appliquent :

• Dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique, ainsi que sur les îles densément peuplées, l’investissement minimum requis est de 800.000 euros.

• Dans toutes les autres régions de Grèce, l’investissement minimum passe à 400.000 euros.

Aperçu des principales exigences et documents nécessaires

1. Numéro fiscal (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου)

• Chaque acheteur doit obtenir un numéro fiscal grec (AFM).
• Celui-ci peut être demandé auprès d’un bureau des impôts grec avec un passeport valide.
• Si vous ne pouvez pas être présent, un avocat peut s’en charger avec une procuration.

2. Compte bancaire en Grèce

• Il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque grecque.
• Ce compte servira à effectuer la plupart des paiements, y compris le prix d’achat, les impôts et les frais annexes.

3. Contrat de vente & Notaire

• L’achat d’un bien immobilier doit être notarié.
• Le notaire rédige le contrat de vente et vérifie tous les aspects juridiques.
• Un interprète peut être requis si vous ne parlez pas grec.

4. Vérification du registre foncier par un avocat

• Il est fortement recommandé d’engager un avocat spécialisé en droit immobilier.
• L’avocat vérifie les droits de propriété et s’assure que le bien est exempt de charges.
• L’inscription au registre foncier (Ktimatologio) est effectuée par le notaire.

5. Taxe sur l’acquisition immobilière & Frais

• Avant de signer le contrat de vente, l’acheteur doit payer la taxe sur l’acquisition immobilière (3,09 % du prix d’achat).
• Des frais de notaire, d’avocat et d’agence immobilière s’appliquent également.

6. Permis de séjour avec le Golden Visa

• Si vous êtes éligible au Golden Visa (investissement minimum de 400.000 € ou

800.000 €, selon la région), vous devez fournir :

o Un passeport valide
o Une preuve d’investissement immobilier
o Une attestation d’assurance santé pour la Grèce

7. Transfert de propriété & Enregistrement au registre foncier

• Après le paiement et la signature du contrat, l’achat est enregistré au registre foncier.
• Ensuite, le bien vous est officiellement remis.

Pourquoi faire appel à un avocat est recommandé ?

1. Vérification des droits de propriété

o L'avocat s'assure que le bien immobilier est libre de toute charge et que le vendeur est le propriétaire légitime.
o Il vérifie le registre foncier (Ktimatologio) et s’assure qu’aucune hypothèque, saisie ou autre problème juridique n’existe.

2. Vérification des permis de construire

o L'avocat s’assure que toutes les autorisations de construction et d’utilisation du bien sont conformes aux lois grecques.
o Ceci est particulièrement important pour les biens anciens ou situés dans des zones touristiques.

3. Examen du contrat et conseils juridiques

o Le contrat de vente est rédigé par un notaire, mais il n’est pas examiné en détail sur le plan juridique.
o L’avocat vous explique les termes du contrat, clarifie les points d’incertitude et protège vos intérêts.

4. Procuration en cas d'absence

o Si vous ne pouvez pas vous rendre en Grèce personnellement, l'avocat peut agir en votre nom avec une procuration.
o Il peut prendre en charge les démarches administratives, l’immatriculation fiscale (AFM) et l’ouverture d’un compte bancaire.

5. Conformité aux réglementations spécifiques

o Dans certaines régions frontalières ou zones spécifiques (ex. îles proches de la Turquie), les citoyens non européens ont besoin d’une autorisation spéciale.
o Un avocat vous aide à obtenir les documents nécessaires et à respecter les réglementations en vigueur.

6. Négociation et assistance

o Un avocat peut négocier avec le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire pour vous garantir des conditions équitables.

Conclusion

Faire appel à un avocat n’est pas une obligation légale, mais c’est un partenaire essentiel pour minimiser les risques juridiques et financiers.
Les frais d’avocat (généralement 1 à 2 % du prix d’achat) sont un investissement judicieux pour protéger vos intérêts et garantir une acquisition en toute sérénité.

Oui, un notaire est obligatoire pour l'achat d'un bien immobilier en Grèce

Le notaire joue un rôle central dans le processus d'achat et veille à ce que le contrat soit juridiquement valide.

Quelles sont les responsabilités du notaire lors d’un achat immobilier en Grèce ?

1. Rédaction du contrat de vente

• Le notaire rédige l’acte notarié en fonction des accords conclus entre l’acheteur et le vendeur.
• Il s'assure que le contrat respecte la législation grecque.

2. Légalisation et certification

• Le notaire authentifie et certifie l'acte de vente, le rendant légalement contraignant.
• Sans certification notariale, l’achat n’est pas juridiquement valable en Grèce.

3. Vérification des droits de propriété

• Le notaire vérifie si le vendeur est bien le propriétaire légal du bien.
• Il contrôle le registre foncier (Ktimatologio) et s'assure que le bien est dûment enregistré.
• Cependant, cette vérification ne remplace pas l'examen juridique approfondi effectué par un avocat, c’est pourquoi il est fortement recommandé d’engager un avocat.

4. Calcul et paiement de la taxe d’acquisition

• Avant la signature du contrat, l'acheteur doit payer la taxe d'acquisition immobilière (3,09 % du prix d'achat).
• Le notaire veille à ce que le paiement soit correctement effectué et enregistré.

5. Enregistrement au registre foncier

• Après la certification notariale, le notaire s'assure que la propriété est enregistrée au nom du nouvel acheteur dans le registre foncier (Ktimatologio).
• L’acheteur devient officiellement propriétaire uniquement après cet enregistrement.

6. Interprète en cas de non-maîtrise du grec

• Si l'acheteur ne parle pas grec, le notaire peut exiger la présence d’un interprète assermenté.

Conclusion : Oui, un notaire est obligatoire en Grèce

• Sans notaire, un achat immobilier n’est pas juridiquement valide.
• Le notaire garantit que le contrat est légalement contraignant et que la propriété est correctement enregistrée au registre foncier.
• Les frais notariaux s’élèvent généralement à 1-2 % du prix d’achat.

Obligations fiscales en Grèce pour les citoyens suisses

Oui, en tant que citoyen suisse, vous pouvez être redevable de l’impôt sur le revenu en Grèce sous certaines conditions lorsque vous achetez un bien immobilier. Votre obligation fiscale dépend de l’usage que vous faites du bien. Voici les points essentiels :

1. Pas d’impôt sur le revenu en cas d’usage personnel

• Si vous utilisez le bien exclusivement à des fins personnelles et ne percevez aucun revenu locatif, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu.
• Toutefois, vous devez payer la taxe foncière annuelle (ENFIA).

2. Impôt sur le revenu en cas de location du bien

Si vous louez votre bien, que ce soit à long terme ou en location saisonnière (ex. Airbnb, Booking.com), vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu en Grèce.

Taux d’imposition sur les revenus locatifs (2024) :

• Jusqu’à 12.000 € par an → 15 % d’impôt
• 12.001 € – 35.000 € par an → 35 % d’impôt
• Au-delà de 35.000 € par an → 45 % d’impôt

Informations complémentaires :
• Aucune cotisation de sécurité sociale n’est requise.
• Si vous effectuez une location de courte durée (ex. Airbnb), vous devez enregistrer votre bien dans le registre fiscal grec dédié aux locations saisonnières.

3. Déclaration fiscale obligatoire en Suisse

• En Suisse, vous devez déclarer votre bien immobilier situé à l’étranger dans votre déclaration fiscale suisse.
• Les revenus locatifs perçus en Grèce peuvent être pris en compte pour le calcul du taux d’imposition progressif, en fonction de votre canton de résidence.
• Grâce à la convention de double imposition entre la Suisse et la Grèce, vous ne serez pas imposé deux fois sur ces revenus.

4. Vente du bien – Taxe sur les plus-values

• Si vous vendez le bien avec une plus-value, vous pourriez être soumis à une taxe sur les gains en capital.
• Actuellement, la Grèce n’applique pas de taxe sur les plus-values immobilières, mais cette législation pourrait évoluer.

Conclusion :

Pas d’impôt sur le revenu si vous utilisez le bien uniquement à titre personnel.
Impôt de 15 % à 45 % sur les revenus locatifs perçus en Grèce.
Obligation de déclarer le bien en Suisse dans votre déclaration fiscale.
Aucune taxe sur les plus-values en cas de vente – actuellement exonéré.