FAQ

Ja, als Schweizer Staatsbürger können Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben. Griechenland erlaubt den Kauf von Immobilien durch Nicht-EU-Bürger, allerdings gibt es einige Besonderheiten zu beachten:

1. Keine generellen Beschränkungen: Schweizer Bürger können grundsätzlich Immobilien in Griechenland kaufen, ähnlich wie EU-Bürger.
   
2. Einschränkungen in Grenzgebieten: In bestimmten Grenzregionen (z. B. Inseln in der Nähe der Türkei oder militärstrategisch relevante Gebiete) benötigen Nicht-EU-Bürger eine spezielle Genehmigung des griechischen Verteidigungsministeriums.
   
3. Steuernummer (AFM): Sie benötigen eine griechische Steuernummer (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου), die Sie bei der zuständigen Steuerbehörde beantragen müssen.
   
4. Griechisches Bankkonto: Es ist ratsam, ein griechisches Bankkonto zu eröffnen, da viele Transaktionen in Griechenland über lokale Banken abgewickelt werden.
   
5. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag muss in Griechenland vor einem Notar abgeschlossen werden. Ausserdem wird die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
   
6. Golden Visa Möglichkeit:
   Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben, können Sie eine Aufenthaltsgenehmigung (Golden Visa) erhalten. Ab 2024 gelten jedoch neue Mindestinvestitionen:

In den Grossstädten Athen, Thessaloniki und auf bevölkerungsreichen Inseln müssen Sie künftig mindestens 800.000 Euro investieren.

In allen anderen Regionen Griechenlands steigt die Mindestinvestition auf 400.000 Euro.

Hier eine Übersicht über die wichtigsten Voraussetzungen und Dokumente:

1. Steuernummer (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου)

• Jeder Käufer muss eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen.
• Diese kann bei einem griechischen Finanzamt mit einem gültigen Pass beantragt werden.
• Falls Sie nicht anwesend sein können, kann ein Anwalt mit einer Vollmacht dies für Sie erledigen.
  

2. griechisches Bankkonto

• Es ist ratsam, ein Bankkonto bei einer griechischen Bank zu eröffnen.
• Hierüber werden die meisten Zahlungen, darunter Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten, abgewickelt.
  

3. Kaufvertrag & Notar

• Der Kauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden.
• Der Notar erstellt den Kaufvertrag und überprüft alle rechtlichen Details.
• Ein Dolmetscher kann erforderlich sein, falls Sie die griechische Sprache nicht beherrschen.
  

4. Grundbuchprüfung durch einen Anwalt

• Es wird dringend empfohlen, einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen.
• Dieser prüft die Eigentumsverhältnisse und ob die Immobilie lastenfrei ist.
• Die Eintragung ins Grundbuchamt (Ktimatologio) erfolgt durch den Notar.
  

5. Grunderwerbsteuer & Gebühren

• Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags muss die Grunderwerbsteuer (3,09 % des Kaufpreises) bezahlt werden.
• Zusätzlich fallen Notarkosten, Anwalts- und Maklergebühren an.
  

6. Aufenthaltsgenehmigung bei Golden Visa

• Falls Sie für das Golden Visa infrage kommen (ab 400.000 € oder 800.000 € Investition, je nach Region), müssen Sie zusätzlich:
• Einen gültigen Reisepass
• Einen Nachweis über die Immobilieninvestition
• Einen Krankenversicherungsnachweis für Griechenland einreichen.
  

7. Übergabe & Eintragung im Grundbuch

• Nach der Zahlung und Vertragsunterzeichnung wird der Kauf im Grundbuchamt eingetragen.
• Danach erfolgt die offizielle Übergabe der Immobilie an Sie.

In Griechenland ist es zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, einen Anwalt für den Erwerb einer Immobilie zu beauftragen, aber es wird dringend empfohlen, insbesondere für ausländische Käufer. Hier sind die Gründe, warum ein Anwalt unverzichtbar ist:

Warum ein Anwalt sinnvoll ist:

1. Prüfung der Eigentumsverhältnisse
   • Der Anwalt prüft, ob die Immobilie lastenfrei ist und ob der Verkäufer tatsächlich rechtmäßiger Eigentümer ist.
   • Er überprüft das Grundbuchamt (Ktimatologio) und stellt sicher, dass keine Hypotheken, Pfändungen oder andere rechtliche Probleme vorliegen.
     
2. Prüfung der Baugenehmigungen
   • Der Anwalt stellt sicher, dass alle Bau- und Nutzungsgenehmigungen der Immobilie den griechischen Gesetzen entsprechen.
   • Dies ist besonders wichtig bei älteren Immobilien oder Immobilien in Tourismusgebieten.
     
3. Vertragsprüfung und Beratung
   • Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt, jedoch nicht im Detail rechtlich geprüft.
   • Der Anwalt erklärt Ihnen die Vertragsbedingungen, klärt Unklarheiten und schützt Ihre Interessen.
     
4. Vollmacht bei Abwesenheit
   • Falls Sie nicht persönlich nach Griechenland reisen können, kann der Anwalt mit einer Vollmacht für Sie handeln.
   • Er kann Behördengänge, die Steuerregistrierung (AFM) und die Bankkontoeröffnung übernehmen.
     
5. Absicherung bei rechtlichen Besonderheiten
   • In bestimmten Grenzregionen oder besonderen Gebieten (z. B. Inseln nahe der Türkei) benötigen Nicht-EU-Bürger eine spezielle Genehmigung.
   • Ein Anwalt hilft, diese Formalitäten zu klären und genehmigen zu lassen.
     
6. Verhandlungen und Unterstützung
   • Ein Anwalt kann mit dem Verkäufer, Makler oder Notar verhandeln und Ihnen helfen, faire Bedingungen auszuhandeln.

Fazit:

Ein Anwalt ist kein gesetzliches Muss, aber ein unverzichtbarer Partner, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren. Die Kosten für einen Anwalt (in der Regel 1-2 % des Kaufpreises) sind gut investiert, um Ihre Interessen zu schützen und den Kaufprozess stressfrei abzuwickeln.

Ja, ein Notar ist zwingend erforderlich für den Kauf einer Immobilie in Griechenland. Der Notar übernimmt eine zentrale Rolle im Kaufprozess und sorgt dafür, dass der Vertrag rechtsgültig ist.

Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienkauf in Griechenland?

1. Erstellung des Kaufvertrags
• Der Notar erstellt den notariellen Kaufvertrag, basierend auf den Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer.
• Er stellt sicher, dass der Vertrag mit den griechischen Gesetzen übereinstimmt.
  
2. Legalisierung und Beurkundung
• Der Notar beglaubigt und beurkundet den Kaufvertrag, damit er rechtsgültig wird.
• Ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf in Griechenland nicht rechtskräftig.
  
3. Prüfung der Eigentumsverhältnisse
• Der Notar überprüft, ob der Verkäufer der rechtmässige Eigentümer ist.
• Er kontrolliert das Grundbuch (Ktimatologio) und stellt sicher, dass die Immobilie eingetragen ist.
• Allerdings ersetzt diese Prüfung nicht die detaillierte Anwaltliche Prüfung, weshalb ein Anwalt zusätzlich empfohlen wird.
  
4. Berechnung und Zahlung der Grunderwerbsteuer
• Vor der Vertragsunterzeichnung muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (3,09 % des Kaufpreises) zahlen.
• Der Notar stellt sicher, dass die Zahlung korrekt erfolgt und bestätigt wird.
  
5. Eintragung ins Grundbuch
• Nach der Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass die Immobilie auf den neuen Eigentümer im Grundbuchamt (Ktimatologio) eingetragen wird.
• Erst mit der Eintragung wird der Käufer offiziell als Eigentümer anerkannt.
  
6. Dolmetscher bei fehlenden Griechisch Kenntnissen
• Falls der Käufer kein Griechisch spricht, kann der Notar verlangen, dass ein beeidigter Dolmetscher hinzugezogen wird.

Fazit: Ja, ein Notar ist in Griechenland zwingend notwendig.

• Ohne Notar ist ein Immobilienkauf nicht rechtsgültig.
• Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich bindend ist und die Immobilie ordnungsgemäss im Grundbuch eingetragen wird.
• Die Notarkosten betragen etwa 1–2 % des Kaufpreises.

Ja, als Schweizer Bürger sind Sie in Griechenland unter bestimmten Umständen einkommensteuerpflichtig, wenn Sie dort eine Immobilie erwerben. Die Steuerpflicht hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Keine Einkommensteuer bei reinem Privatbesitz

• Wenn Sie die Immobilie ausschliesslich für eigene Wohnzwecke nutzen und keine Mieteinnahmen erzielen, fällt keine Einkommensteuer an.
• Sie müssen jedoch die jährliche Grundsteuer (ENFIA) zahlen.

2. Einkommensteuer bei Vermietung der Immobilie

Falls Sie Ihre Immobilie vermieten, sei es langfristig oder als Ferienunterkunft (z. B. Airbnb, Booking.com), unterliegen Ihre Mieteinnahmen der griechischen Einkommensteuer.

Steuersätze auf Mieteinnahmen (2024):

• Bis 12.000 € pro Jahr → 15 % Steuer
• 12.001 – 35.000 € pro Jahr → 35 % Steuer
• Über 35.000 € pro Jahr → 45 % Steuer

Zusätzlich:

• Sozialversicherungsabgaben sind nicht erforderlich.
• Falls Sie Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) betreiben, müssen Sie sich im griechischen Steuerregister für Ferienvermietung anmelden.

3. Steuerliche Meldepflicht in der Schweiz

• Auch in der Schweiz müssen Sie die Immobilie im Ausland in Ihrer Steuererklärung angeben.
• Die Mieteinnahmen in Griechenland könnten je nach Wohnsitz in der Schweiz zur Berechnung des Progressionssatzes berücksichtigt werden.
• Dank des Doppelbesteuerungsabkommens Schweiz–Griechenland werden Steuern nicht doppelt erhoben.

4. Verkauf der Immobilie – Spekulationssteuer

• Falls Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Kapitalertragssteuern anfallen.
• Aktuell gibt es keine Spekulationssteuer in Griechenland, aber diese Regelung kann sich ändern.

Fazit:

• Keine Einkommensteuer, wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zwischen 15–45 %, wenn Sie die Immobilie vermieten.
• Angabe der Immobilie in der Schweizer Steuererklärung notwendig.
• Keine Spekulationssteuer beim Verkauf – aktuell steuerfrei.