Airbnb en Grèce - Ce que les acheteurs de biens immobiliers doivent vraiment savoir aujourd'hui

Réglementation mesurée - pourquoi Airbnb n'est pas "interdit dans tout le pays"

Avant d'aborder les nouvelles règles et restrictions, il est important de préciser une chose :

Les mesures actuelles sont ciblées sur certains quartiers urbains fortement congestionnés - elles ne s'appliquent pas à l'ensemble de la Grèce.

La majeure partie du pays reste ouverte aux locations de courte durée, dont :

- la plupart des îles
. - les régions côtières et les stations balnéaires
- les banlieues des grandes villes
- les petites communes

Même dans les grandes villes, les restrictions ne concernent que des zones clairement définies du centre-ville où la densité touristique est particulièrement élevée. De nombreux autres quartiers restent autorisés de manière régulière - à condition que le bien immobilier soit correctement enregistré.

Des destinations touristiques très demandées comme Paros, Santorin, La Canée ou certaines parties de la Chalcidique sont certes sous surveillance, mais ne sont actuellement pas soumises à une interdiction générale.

Le gouvernement grec suit ainsi une approche basée sur les données : là où la pression sur le logement est particulièrement forte, la réglementation est appliquée. Dans toutes les autres régions, le cadre national reste en place.

Pour les acheteurs, cela signifie :

La location à court terme reste un modèle d'investissement pertinent dans de nombreuses régions de Grèce - mais il s'agit aujourd'hui d'une décision de micro-situation, et non plus d'un automatisme.

La Grèce a longtemps été l'un des marchés Airbnb les plus attractifs d'Europe. De nombreux acheteurs combinaient propriété de vacances, rendement et droit de séjour en un seul investissement.

Mais depuis 2025, l'environnement réglementaire a considérablement évolué. De nouvelles lois, des restrictions régionales et des règles supplémentaires pour les biens immobiliers Golden Visa changent les règles du jeu.

Aujourd'hui, celui qui achète un bien immobilier ne peut plus automatiquement partir du principe qu'il pourra également le louer à des fins touristiques.

La location de courte durée (Airbnb & Co.) reste possible - mais uniquement dans un cadre nettement plus structuré :

- enregistrement par l'État (AMA)
- exigences techniques minimales par objet
- zones régionales interdites sans nouveaux enregistrements Airbnb
- pas de reprise automatique des AMA existants lors de l'achat
- restrictions supplémentaires pour les biens immobiliers Golden Visa

L'utilité d'un bien immobilier est donc aujourd'hui un facteur d'investissement à part entière - au même titre que l'emplacement et le prix d'achat.

Oui. Ces règles concernent aussi les achats immobiliers normaux sans Golden Visa.

Indépendamment du statut de séjour, la règle est la suivante : la location à court terme n'est possible qu'avec un AMA valable - et dans certaines régions, celui-ci n'est plus réattribué ou n'est pas transférable en cas de changement de propriétaire.

Les facteurs décisifs sont aujourd'hui:

Région - disponibilité du DMG - réglementation locale.

Nous vous accompagnons de manière structurée de l'examen initial jusqu'à la décision d'achat - y compris:

L'évaluation de l'offre et de la demande d'un bien immobilier.

- analyse de faisabilité Airbnb relative à l'objet
- Classement Golden Visa (400.000 € / 800.000 € selon la région)
- Comparaison du marché & expertise des prix
- Scénarios d'utilisation (utilisation personnelle, location à long terme, hospitality, exit)
- Estimation de la capacité de revente

Depuis le 1er octobre 2025, un cadre réglementaire national est en vigueur pour les locations de courte durée.

Tout bien immobilier faisant l'objet d'une location touristique doit :

- être inscrit au registre de l'AADE
- disposer de ce que l'on appelle un AMA
- répondre à des normes techniques minimales (notamment en matière d'assurance, de protection électrique et incendie, d'éclairage naturel)

Que signifie concrètement AMA?

AMA signifie Αριθμός Μητρώου Ακινήτου - traduction : numéro d'enregistrement immobilier national pour les locations de courte durée.

Il constitue de fait la base administrative de toute location Airbnb.

Sans AMA:

- pas d'annonces sur Airbnb & plateformes similaires
- pas de location légale de courte durée
- de lourdes amendes possibles

Important pour les acheteurs : dans de nombreuses régions, l'AMA est liée au propriétaire actuel. En cas de vente, elle expire souvent - l'acheteur doit faire une nouvelle demande.

Aucune nouvelle inscription n'est actuellement accordée dans les zones dites "saturées".

Particulièrement concernées :

- les zones centrales d'Athènes
- certaines parties de Thessalonique
- hotspots insulaires comme Mykonos et Santorin

L'évolution varie également d'une région à l'autre en Crète - surtout dans les zones touristiques côtières.

Conséquence : même en cas d'achat, Airbnb n'est souvent plus réinscriptible.

L'AMA est souvent liée à la personne.

En cas de vente, le principe est souvent le suivant :

- le DMG existant s'éteint
- l'acheteur doit faire une nouvelle demande
- nouvelle demande refusée dans les zones interdites

Un bien immobilier Airbnb qui fonctionne aujourd'hui peut ne pas être louable demain pour l'acheteur.

L'immobilier résidentiel classique Golden Visa

- les locations de courte durée ne sont généralement plus autorisées
- restent autorisés l'usage personnel ou la location à long terme
- Les infractions peuvent entraîner de lourdes sanctions et, dans les cas extrêmes, le retrait du permis de séjour

En bref : Le Golden Visa + l'utilisation privée d'Airbnb n'est que rarement combinable aujourd'hui.

Exception : les modèles d'hospitalité gérés de manière commerciale

(par ex. appart-hôtels, appartements avec services, résidences hôtelières)

✔ Location via une licence d'exploitation
✔ Modèle de pool ou de gestion
✔ contrats d'exploitation fixes

Il ne s'agit pas d'une location Airbnb classique, mais d'un hébergement commercial.

Airbnb n'est plus une utilisation standard, mais une utilisation spéciale dépendant de l'objet et de la région. C'est précisément pour cette raison qu'une décision d'achat sérieuse ne commence pas aujourd'hui par l'objet - mais par l'examen de l'utilisation.

Avant l'achat, il faut impérativement vérifier :

- Faisabilité AMA
- réglementation régionale
- modèle d'utilisation
- capacité de sortie

Le marché s'éloigne du modèle de rendement rapide des vacances pour se tourner vers des concepts d'utilisation réglementés et durables.

Les acheteurs internationaux devraient examiner chaque bien au niveau juridique, fiscal et stratégique au préalable - la situation seule ne suffit plus.

Airbnb est-il encore autorisé en Grèce?
Oui - avec AMA et là où les nouvelles inscriptions sont autorisées.

Est-ce également valable sans Golden Visa?
Oui. Les acheteurs non GM ont également besoin d'un AMA.

Est-ce qu'un AMA existant est repris lors de l'achat?
Non. Souvent, elle expire lors du changement de propriétaire.

Les îles sont-elles concernées?
Pas sur l'ensemble du territoire. De nombreuses îles et régions touristiques restent ouvertes.

Puis-je faire du Airbnb avec un Golden Visa ?
Dans de nombreux cas, non - sauf pour les projets d'exploitation gérés par des professionnels.

L'Airbnb reste possible en Grèce - mais il ne s'agit plus aujourd'hui d'un automatisme, mais d'un choix délibéré et stratégique.

Les zones régionales interdites, les enregistrements AMA liés aux personnes (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) et les nouvelles conditions générales des biens immobiliers Golden Visa ont professionnalisé le marché. Le rendement spontané des vacances sans vérification appartient au passé.

En même temps, cette évolution ouvre justement de nouvelles opportunités : les marchés avec des règles claires sont plus prévisibles pour les investisseurs structurés. Celui qui examine aujourd'hui de manière fondée peut continuer à trouver des biens immobiliers attrayants - avec une demande stable, une utilisation judicieuse et une préservation de la valeur à long terme.

La différence décisive ne réside plus dans la question "Airbnb est-il autorisé ?", mais dans la question:

• Cet objet est-il stratégiquement bien choisi dans cette micro-situation?
• L'utilisation est-elle juridiquement garantie?
• L'investissement est-il viable même sans location à court terme?
• Cet investissement reste-t-il viable à long terme même si les conditions du marché ou de la réglementation changent?
  
  

La Grèce reste l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Europe - touristiquement fort, demandé à l'international et structurellement en mutation.

Celui qui investit aujourd'hui n'a pas besoin de spéculation - mais de structure.
Pas de suppositions, mais une analyse.
Pas d'espoir, mais de la clarté.

Le bon bien immobilier n'est pas celui qui offre la plus belle vue - mais celui qui a la stratégie la plus claire derrière lui.

Avertissement: Cet article a été rédigé en février 2026 et se base sur le cadre légal et réglementaire connu en Grèce au moment de sa publication. Les réglementations étant susceptibles d'être modifiées, notamment au niveau régional, les informations mentionnées ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal individuel. Pour les biens concrets, nous recommandons toujours un examen actuel au cas par cas avant l'achat.