Airbnb in Griechenland – Was Immobilienkäufer heute wirklich wissen müssen

Regulierung mit Augenmass – warum Airbnb nicht „landesweit verboten“ ist

Bevor wir auf neue Regeln und Einschränkungen eingehen, ist eines wichtig klarzustellen:

Die aktuellen Massnahmen richten sich gezielt gegen einzelne, stark überlastete Stadtquartiere – sie gelten nicht flächendeckend für ganz Griechenland.

Der überwiegende Teil des Landes bleibt weiterhin offen für Kurzzeitvermietung, darunter:

• die meisten Inseln
• Küstenregionen und Ferienorte
• Vororte grösserer Städte
• kleinere Gemeinden

Selbst in grossen Städten betreffen die Einschränkungen nur klar definierte Innenstadtbereiche mit besonders hoher touristischer Dichte. Viele andere Stadtteile sind weiterhin regulär zugelassen – sofern die Immobilie korrekt registriert ist.

Auch stark nachgefragte Reiseziele wie Paros, Santorin, Chania oder Teile der Chalkidiki stehen zwar unter Beobachtung, unterliegen aktuell jedoch keinem generellen Verbot.

Die griechische Regierung verfolgt damit einen datenbasierten Ansatz: Dort, wo der Wohnungsdruck besonders hoch ist, wird reguliert. In allen anderen Regionen bleibt das nationale Rahmenwerk bestehen.

Für Käufer bedeutet das:

Kurzzeitvermietung bleibt in vielen Teilen Griechenlands ein relevantes Investitionsmodell – sie ist heute jedoch eine Mikrolagen-Entscheidung, kein Automatismus mehr.

Griechenland war lange einer der attraktivsten Airbnb-Märkte Europas. Viele Käufer kombinierten Ferienimmobilie, Rendite und Aufenthaltsrecht in einem Investment.

Seit 2025 hat sich das regulatorische Umfeld jedoch deutlich weiterentwickelt. Neue Gesetze, regionale Einschränkungen und zusätzliche Regeln für Golden-Visa-Immobilien verändern die Spielregeln.

Wer heute eine Immobilie kauft, kann nicht mehr automatisch davon ausgehen, sie auch touristisch vermieten zu dürfen.

Kurzzeitvermietung (Airbnb & Co.) ist weiterhin möglich – aber nur innerhalb eines deutlich strukturierteren Rahmens:

• staatliche Registrierung (AMA)
• technische Mindestanforderungen je Objekt
• regionale Sperrzonen ohne neue Airbnb-Registrierungen
• keine automatische Übernahme bestehender AMAs beim Kauf
• zusätzliche Einschränkungen für Golden-Visa-Immobilien

Damit ist die Nutzbarkeit einer Immobilie heute ein eigenständiger Investitionsfaktor – gleichwertig mit Lage und Kaufpreis.

Ja. Diese Regeln betreffen auch normale Immobilienkäufe ohne Golden Visa.

Unabhängig vom Aufenthaltsstatus gilt: Kurzzeitvermietung ist nur mit gültiger AMA möglich – und diese wird in manchen Regionen nicht mehr neu vergeben oder ist beim Eigentümerwechsel nicht übertragbar.

Entscheidend sind heute:

Region – AMA-Verfügbarkeit – lokale Regulierung.

Wir begleiten Sie strukturiert von der Erstprüfung bis zur Kaufentscheidung – inkl.:

• objektbezogener Airbnb-Machbarkeitsanalyse
• Golden-Visa-Einordnung (400.000 € / 800.000 € je nach Region)
• Marktvergleich & Preisexpertise
• Nutzungsszenarien (Eigennutzung, Langzeitmiete, Hospitality, Exit)
• Einschätzung der Wiederverkaufsfähigkeit

Seit dem 1. Oktober 2025 gilt ein nationales Regelwerk für Kurzzeitvermietungen.

Jede Immobilie, die touristisch vermietet wird, muss:

• im Register der AADE geführt sein
• über eine sogenannte AMA verfügen
• technische Mindeststandards erfüllen (u. a. Versicherung, Elektro- und Brandschutz, natürliche Belichtung)

Was bedeutet AMA konkret?

AMA steht für Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – übersetzt: staatliche Immobilien-Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung.

Sie ist faktisch die behördliche Grundlage für jede Airbnb-Vermietung.

Ohne AMA:

• keine Inserate auf Airbnb & ähnlichen Plattformen
• keine legale Kurzzeitvermietung
• empfindliche Geldstrafen möglich

Wichtig für Käufer: In vielen Regionen ist die AMA an den aktuellen Eigentümer gebunden. Beim Verkauf erlischt sie häufig – der Käufer muss neu beantragen.

In sogenannten „gesättigten Zonen“ werden derzeit keine neuen Registrierungen vergeben.

Besonders betroffen:

• zentrale Bereiche von Athen
• Teile von Thessaloniki
• Insel-Hotspots wie Mykonos und Santorini

Regional unterschiedlich zeigt sich die Entwicklung auch auf Kreta – vor allem in touristischen Küstenlagen.

Konsequenz: Selbst bei Kauf ist Airbnb vielerorts nicht mehr neu anmeldbar.

Die AMA ist häufig personenbezogen.

Beim Verkauf gilt oft:

• bestehende AMA erlischt
• Käufer muss neu beantragen
• Neuantrag wird in Sperrzonen abgelehnt

Eine heute funktionierende Airbnb-Immobilie kann für den Käufer morgen unvermietbar sein.

Klassische Golden-Visa-Wohnimmobilien

• Kurzzeitvermietung meist nicht mehr zulässig
• erlaubt bleiben Eigennutzung oder Langzeitmiete
• Verstösse können zu hohen Strafen und im Extremfall zum Entzug der Aufenthaltserlaubnis führen

Kurz gesagt: Golden Visa + private Airbnb-Nutzung ist heute nur noch selten kombinierbar.

Ausnahme: gewerblich geführte Hospitality-Modelle

(z. B. Aparthotels, Serviced Apartments, Hotelresidenzen)

✔ Vermietung über Betreiberlizenz
✔ Pool- oder Managementmodell
✔ feste Betreiberverträge

Das ist keine klassische Airbnb-Vermietung, sondern gewerbliche Beherbergung.

Airbnb ist keine Standardnutzung mehr, sondern eine objekt- und regionsabhängige Sondernutzung. Genau deshalb beginnt eine seriöse Kaufentscheidung heute nicht mit dem Objekt – sondern mit der Nutzungsprüfung.

Vor dem Kauf sind zwingend zu prüfen:

• AMA-Machbarkeit
• regionale Regulierung
• Nutzungsmodell
• Exit-Fähigkeit

Der Markt bewegt sich weg vom schnellen Ferienrendite-Modell hin zu regulierten, nachhaltigen Nutzungskonzepten.

Internationale Käufer sollten jedes Objekt rechtlich, steuerlich und strategisch vorab prüfen – Lage allein reicht nicht mehr.

Ist Airbnb in Griechenland noch erlaubt?
Ja – mit AMA und dort, wo Neuregistrierungen zulässig sind.

Gilt das auch ohne Golden Visa?
Ja. Auch Nicht-GV-Käufer benötigen eine AMA.

Wird eine bestehende AMA beim Kauf übernommen?
Nein. Häufig erlischt sie beim Eigentümerwechsel.

Sind die Inseln betroffen?
Nicht flächendeckend. Viele Insel- und Ferienregionen bleiben offen.

Kann ich mit Golden Visa Airbnb betreiben?
In vielen Fällen nein – ausser bei gewerblich geführten Betreiberprojekten.

Airbnb bleibt in Griechenland möglich – doch es ist heute kein Automatismus mehr, sondern eine bewusste, strategische Entscheidung.

Regionale Sperrzonen, personenbezogene AMA-Registrierungen (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) und neue Rahmenbedingungen bei Golden-Visa-Immobilien haben den Markt professionalisiert. Spontane Ferienrendite ohne Prüfung gehört der Vergangenheit an.

Gleichzeitig eröffnet genau diese Entwicklung neue Chancen: Märkte mit klaren Regeln sind für strukturierte Investoren berechenbarer. Wer heute fundiert prüft, kann weiterhin attraktive Immobilien finden – mit stabiler Nachfrage, sinnvoller Nutzung und langfristigem Werterhalt.

Der entscheidende Unterschied liegt nicht mehr in der Frage „Ist Airbnb erlaubt?“, sondern in der Frage:

• Ist dieses Objekt in dieser Mikrolage strategisch richtig gewählt?
• Ist die Nutzung rechtlich gesichert?
• Ist das Investment auch ohne kurzfristige Vermietung tragfähig?
• Bleibt dieses Investment auch bei veränderten Markt- oder Regulierungsbedingungen langfristig tragfähig?
  
  

Griechenland bleibt einer der dynamischsten Immobilienmärkte Europas – touristisch stark, international gefragt und strukturell im Wandel.

Wer heute investiert, braucht keine Spekulation – sondern Struktur.
Keine Annahmen, sondern Analyse.
Keine Hoffnung, sondern Klarheit.

Die richtige Immobilie ist nicht die mit der schönsten Aussicht – sondern die mit der klarsten Strategie dahinter.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde im Februar 2026 erstellt und basiert auf dem zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bekannten gesetzlichen und regulatorischen Rahmen in Griechenland. Da sich Vorschriften – insbesondere auf regionaler Ebene – ändern können, ersetzen die genannten Informationen keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Für konkrete Objekte empfehlen wir stets eine aktuelle Einzelfallprüfung vor dem Kauf.