Golden Visa Griechenland Ablauf Voraussetzungen und Investitionsmodelle

Das Golden Visa Programm Griechenland ermöglicht internationalen Käufern, durch den Erwerb einer Immobilie eine langfristige Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern verbindet Griechenland attraktive Immobilienmärkte mit flexiblen Nutzungsmodellen.

Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die den Prozess nicht nur verstehen, sondern fundiert planen möchten – inklusive Mindestinvestitionen, Ablauf, Sondermodelle und typischer Entscheidungsfaktoren.

Die regionale Einstufung für das Golden Visa kann sich ändern. Immolymp prüft die Eignung jeder Immobilie individuell.

Das Golden Visa Griechenland ermöglicht internationalen Käufern den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis durch den Erwerb einer Immobilie. Die reguläre Mindestinvestition beträgt je nach Region 400.000 € oder 800.000 €. In Einzelfällen können projektbasierte Modelle einen Einstieg ab 250.000 € ermöglichen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Aktuell gelten folgende reguläre Schwellen – abhängig von Region und Objektart:

• 400.000 € in bestimmten Regionen

• 800.000 € in besonders gefragten Lagen

In Einzelfällen können spezielle Projektmodelle oder Objektstrukturen einen Einstieg ab 250.000 € ermöglichen. Diese Varianten gelten nicht pauschal, sondern sind an klar definierte Voraussetzungen gebunden und müssen stets objektbezogen geprüft werden.

Entscheidend sind unter anderem:

• Lage der Immobilie

• Art des Projekts

• rechtliche Objektstruktur

• konkrete Ausgestaltung des Kaufmodells
  
  Golden Visa Griechenland – Investitionsmodelle im Überblick
  

  Modell	Mindestbetrag	Typische Objekte	Wichtig zu wissen
  Sondermodelle ab 250.000 €	ab 250.000 €	Projektbasierte Lösungen / spezielle Objektstrukturen	Nur in Einzelfällen möglich. An klare Voraussetzungen gebunden. Immer objektbezogene Prüfung erforderlich.
  Reguläres Modell 400.000 €	ab 400.000 €	Wohnungen, Häuser, Neubauprojekte (je nach Region)	Standardmodell in vielen Regionen Griechenlands. Breite Auswahl möglich.
  Premium-Modell 800.000 €	ab 800.000 €	Toplagen, Grossräume, Premiumstandorte	Gilt in besonders gefragten Regionen. Fokus auf Qualität und Wiederverkaufsfähigkeit.

Neben dem Immobilienkauf fallen im Golden-Visa-Prozess zusätzliche Nebenkosten an. Diese können sich je nach Objekt, Region, Vertragsgestaltung und individueller Situation unterscheiden und stellen unverbindliche Richtwerte auf Basis aktueller Erfahrungswerte dar:

Typische Zusatzkosten (Richtwerte):

• Rechtsberatung & Vertragsprüfung: ca. 1–2 % des Kaufpreises

• Notar & Grundbucheintrag: ca. 1–1,5 %

• Grunderwerbssteuer: aktuell 3,09 %

• Maklerhonorar Immolymp: 3 % des Kaufpreises (zzgl. gesetzlicher MwSt., sofern anwendbar)

• Golden Visa Antrag & Verwaltungsgebühren: ca. 2.000–3.000 € pro Antragsteller

• Biometrie & Aufenthaltstitel: ca. 300–500 € pro Person

• Optional: Übersetzungen, Vollmachten, Steuervertretung

Insgesamt sollten Käufer zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 9–11 % Nebenkosten rechnen – abhängig von Objektart, Struktur und individueller Konstellation.

Wichtiger Hinweis:
Alle Angaben dienen der Orientierung und können sich aufgrund gesetzlicher Änderungen, Projektstrukturen oder persönlicher Voraussetzungen ändern. Die konkrete Kostenaufstellung wird daher immer objektbezogen erstellt.

Immolymp stellt vor jeder Kaufentscheidung eine individuelle und transparente Kostenübersicht zur Verfügung.

Beispiel: Gesamtkapitalbedarf bei 400.000 € Kaufpreis (Richtwerte)

Geschätzter Gesamtkapitalbedarf: ca. 435.000 – 445.000 €

(unverbindliche Richtwerte – abhängig von Objekt, Region und individueller Konstellation)

Die tatsächlichen Gesamtkosten können je nach Objektstruktur und persönlicher Situation variieren. Immolymp erstellt vor jeder Kaufentscheidung eine transparente und individuelle Kostenübersicht.

Ja. Neben dem Immobilienerwerb existieren weitere Investitionsmöglichkeiten, um ein Golden Visa zu erhalten. Dazu zählen unter anderem:

• Beteiligungen an griechischen Unternehmen oder Kapitalgesellschaften

• Investitionen in Aktien oder Fondsstrukturen

• bestimmte Bankeinlagen oder alternative Investmentmodelle

Diese Varianten sind jedoch meist mit höheren Einstiegshürden, komplexeren rechtlichen Strukturen und eingeschränkter Kontrolle über das Investment verbunden. Zudem richten sie sich primär an institutionelle oder sehr erfahrene Investoren.

Aus diesem Grund entscheiden sich die meisten internationalen Käufer für den Immobilienweg: Er bietet eine klare Eigentumsstruktur, reale Substanzwerte, flexible Nutzungsmöglichkeiten (Eigennutzung oder Vermietung) sowie eine transparente Kaufabwicklung.

Immolymp konzentriert sich bewusst auf Golden Visa geeignete Immobilienlösungen, da diese für private Käufer und Family-Office-Strukturen in der Regel die nachvollziehbarste und planbarste Option darstellen.

Der Golden Visa Prozess in Griechenland umfasst in der Regel folgende Schritte: Auswahl einer geeigneten Immobilie, Kaufabwicklung, Antragstellung bei den Behörden, biometrischer Termin und Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis. Die Gesamtdauer beträgt meist mehrere Monate, abhängig von Objekt und individueller Situation.

1. Zieldefinition und Budgetabgleich (ca. 3–7 Tage)
Festlegung von Region, Investitionsrahmen und Nutzung (Eigennutzung, Vermietung oder Kombination).

2. Vorauswahl geeigneter Immobilien (ca. 1–3 Wochen)
Prüfung der Golden-Visa-Eignung anhand von Objektstruktur, Preisniveau und rechtlichen Rahmenbedingungen.

3. Kaufabwicklung (ca. 3–6 Wochen)
Reservierung, rechtliche Prüfung, notarielle Unterzeichnung und Kaufpreiszahlung.

4. Antragstellung Golden Visa (1–2 Wochen)
Einreichung der vollständigen Unterlagen bei den zuständigen Behörden.

5. Biometrischer Termin (ca. 1–3 Monate nach Antrag)
Persönliche Anwesenheit für Identifikation und Fingerabdrücke.

6. Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis (ca. 1–3 Monate nach Biometrie)
Nach Abschluss der behördlichen Prüfung wird die Golden-Visa-Karte ausgestellt.

Der gesamte Prozess dauert je nach individueller Situation in der Regel zwischen 3 und 6 Monaten.

Golden Visa Immobilien können grundsätzlich selbst genutzt werden. Eine Vermietung ist möglich, entweder langfristig oder – je nach Objekt – auch kurzfristig. Voraussetzung ist die Einhaltung lokaler Vorschriften, Gebäudeordnungen und projektbezogener Regelungen. Die Nutzung wird immer objektbezogen geprüft.

Eigennutzung ist grundsätzlich erlaubt – viele Käufer kombinieren Investment und persönliche Nutzung.

Eine Vermietung ist ebenfalls möglich, entweder langfristig oder – je nach Objekt und Standort – auch kurzfristig. Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Gebäudeordnung

• lokale Vorschriften

• Nutzungswidmung

• projektbezogene Regelungen (z. B. bei Serviced Apartments)

Die Vermietbarkeit kann daher nicht pauschal zugesichert werden und wird stets objektbezogen geprüft.

Nein. Eine Mindestwohnfläche von 120 m² gehört nicht zu den offiziellen Voraussetzungen des Golden Visa Programms.

Diese Anforderung kann lediglich bei bestimmten Projekt- oder Umwandlungsmodellen (z. B. Gewerbe zu Wohnen) aus baurechtlichen Gründen relevant sein. Sie steht nicht im direkten Zusammenhang mit dem Golden Visa selbst.

Einzelne Projekte ermöglichen aufgrund ihrer Struktur einen Einstieg ab 250.000 €. Diese Modelle sind an klare Voraussetzungen gebunden und gelten nicht allgemein.

Ob ein Objekt unter diese Ausnahme fällt, hängt von:

• der Projektgestaltung

• der Genehmigungslage

• der rechtlichen Objektstruktur

ab und wird immer individuell geprüft.

Besonders gefragt für Golden Visa Immobilien sind Regionen mit stabiler Nachfrage und guter Wiederverkaufsfähigkeit, darunter ausgewählte Lagen in Athen sowie weitere wirtschaftlich starke Standorte in Griechenland.

Die optimale Region hängt jedoch stark vom persönlichen Zielprofil ab – Lifestyle, Investment oder Kombination.

Aus der Beratungspraxis zeigen sich immer wieder:

• Fokus nur auf Mindestpreis statt auf Objektqualität

• fehlende Prüfung der Nutzungsoptionen

• Unterschätzung der Projektstruktur

• keine klare Strategie zwischen Eigennutzung und Investment

Ein strukturierter Auswahlprozess ist daher entscheidend.

Sie möchten prüfen, welche Immobilien für Ihr Golden Visa Vorhaben infrage kommen – passend zu Budget, Region und Nutzung?

Immolymp unterstützt Sie mit einer strukturierten Vorauswahl, klarer Einordnung der Investitionsmodelle und persönlicher Begleitung bis zur Entscheidungsreife.

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Individuelle Vorauswahl statt unübersichtlicher Portale.

Das Golden Visa Programm Griechenland ist kein Standardprodukt, sondern eine individuelle Investitionsentscheidung. Mindestbeträge, Objektstruktur, Nutzungsmöglichkeiten und Standort wirken zusammen.

Eine professionelle Vorauswahl spart Zeit, reduziert Risiken und schafft Klarheit – insbesondere bei Sondermodellen oder projektbasierten Lösungen.

Athen und die Riviera zählen heute zu den gefragtesten Golden-Visa-Standorten Griechenlands.

Internationale Käufer schätzen die Kombination aus urbaner Infrastruktur, Meerzugang und stabiler Nachfrage – sowohl für Eigennutzung als auch für langfristige Investments.

Die Nähe zu internationalen Häfen und Verkehrsknotenpunkten ist ein zentraler Standortfaktor.

Regionen wie Piräus profitieren von Logistik, Kreuzfahrt und maritimer Wirtschaft – mit spürbarem Einfluss auf die Immobiliennachfrage.

Neben Athen gewinnen auch regionale Märkte zunehmend an Bedeutung.

Städte wie Thessaloniki, Heraklion oder Korfu bieten attraktive Alternativen – oft mit moderaterem Einstiegspreis und wachsendem Investoreninteresse.