Immobilienkauf in Griechenland: Checklisten für internationale Käufer

Griechenland gehört seit einigen Jahren zu den beliebtesten Destinationen für internationale Immobilienkäufer. Atemberaubende Inselwelten, das mediterrane Klima, vergleichsweise günstige Kaufpreise und attraktive Steuerprogramme wie die 7 % Flat Tax für Rentner oder das Golden Visa Programm machen das Land für Eigennutzer, Auswanderer und Investoren gleichermassen interessant.

Doch so reizvoll der Kauf einer Villa auf Kreta, eines Apartments in Athen oder eines Ferienhauses auf einer Kykladeninsel auch ist – der Ablauf und die Voraussetzungen unterscheiden sich deutlich je nach Herkunftsland des Käufers. Während EU-Bürger relativ unkompliziert Immobilien erwerben können, gelten für Drittstaaten-Bürger zusätzliche Regeln, Visa-Bestimmungen oder steuerliche Pflichten.

Damit Sie den Überblick behalten, haben wir die wichtigsten Informationen in Checklisten für verschiedene Käufergruppen zusammengestellt: US-Bürger, Schweizer Bürger, Britische Staatsbürger, EU-Bürger und weitere Drittstaaten.

US-Bürger unterliegen besonderen Vorgaben, da sie weltweit steuerpflichtig sind. Ein Immobilienkauf in Griechenland erfordert daher nicht nur die Beachtung der griechischen Gesetze, sondern auch der US-Steuerpflichten.

Wichtige Punkte:

• AFM (griechische Steuernummer): Ohne AFM ist kein Kauf möglich.
• Griechisches Bankkonto: US-Bürger müssen FATCA-Dokumente wie das Formular W-9 unterschreiben. Viele Banken verlangen zusätzliche Compliance-Erklärungen.
• US-Steuerpflichten: Kauf und Besitz müssen im Rahmen von IRS, FATCA und FBAR gemeldet werden, wenn bestimmte Schwellenwerte überschritten werden.
• Due Diligence: Prüfung des Grundbuchs, Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und Bauidentifikationsnummer.
• Golden Visa: Ab 400.000 € Investition möglich, in Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini mindestens 800.000 €.
  
  

Besonderheit:

Viele griechische Banken sind bei US-Kunden zurückhaltend. Eine frühzeitige Klärung, welche Bank ein Konto eröffnet, ist entscheidend.

Auch Schweizer Käufer zählen als Drittstaatsangehörige – allerdings mit einem stabilen rechtlichen Rahmen durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und der Schweiz.

Wichtige Punkte:

• AFM (Steuernummer) und Taxisnet-Zugang sind obligatorisch.
• Aufenthaltsrecht: Immobilienkauf allein verleiht kein automatisches Aufenthaltsrecht.

Schweizer profitieren aber vom Freizügigkeitsabkommen Schweiz–EU (FZA), das den Aufenthalt in Griechenland erleichtert.

Praktisch heisst das:

Kurzaufenthalte bis 90 Tage in 180 Tagen sind visafrei (wie für andere Drittstaatler).

Für längeren Aufenthalt können Schweizer eine Aufenthaltskarte als EU/EFTA-Angehörige beantragen. Diese wird relativ unkompliziert erteilt, wenn man z. B. über Einkommen, Krankenversicherung oder Immobilieneigentum verfügt.

Ein Golden Visa ist für Schweizer nicht zwingend erforderlich, da das Freizügigkeitsabkommen greift.

• Bankkonto: Kapitaltransfers über 100.000 CHF müssen bei Schweizer Banken teils gemeldet werden.
• Nebenkosten: In der Realität – wenn man Maklerprovision, beglaubigte Übersetzungen, Apostillen, Dolmetscher und Verwaltungskosten mit einbezieht – liegen die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Griechenland tatsächlich eher bei 10–12 % des Kaufpreises.
• Steuern: ENFIA (jährliche Immobiliensteuer) in Griechenland, Anrechnung in der Schweiz möglich.
• Golden Visa: Mindestinvestition ab 400.000 € (800.000 € in Ballungsräumen und Tourismus-Hotspots).
  
  

Besonderheit:
Die Kapitalherkunft muss klar nachgewiesen werden. In der Praxis laufen Zahlungen ausschliesslich über das griechische Konto.

Seit dem Brexit gelten Briten als Nicht-EU-Bürger. Damit haben sie strengere Bedingungen beim Immobilienkauf in Griechenland.

Wichtige Punkte:

• AFM & Bankkonto: Standardanforderungen wie für alle Käufer.
• Aufenthaltsrecht: Ohne Golden Visa dürfen Briten nur 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Schengenraum verbringen.
• Golden Visa: Erforderlich für einen Daueraufenthalt oder langfristige Investitionen.
• Unterlagen: Führungszeugnis aus UK, Krankenversicherung, Apostillen und beglaubigte Übersetzungen.
• Nebenkosten: Inklusive Makler und Zusatzkosten ca. 10–12 % des Kaufpreises.
  
  

Besonderheit:
Wer in Griechenland dauerhaft leben oder arbeiten möchte, kommt um das Golden Visa nicht herum.

Für Käufer aus EU-Staaten ist der Immobilienkauf in Griechenland am unkompliziertesten. Sie sind den griechischen Staatsbürgern rechtlich gleichgestellt.

Wichtige Punkte:

• AFM & Taxisnet-Zugang: Pflicht für Kauf und Steuerpflichten.
• Bankkonto: SEPA-Überweisungen erleichtern den Kapitaltransfer.
• Aufenthaltsrecht: EU-Bürger können ohne Einschränkung in Griechenland leben und Immobilien besitzen.
• Steuern: Property Transfer Tax (3,09 %), jährliche ENFIA, Doppelbesteuerungsabkommen EU–Griechenland.
• Nebenkosten: Mit Makler, Übersetzungen und Dolmetscher realistisch ca. 10–12 %.
  
  

Besonderheit:
EU-Dokumente benötigen keine Apostille, lediglich eine beglaubigte Übersetzung ins Griechische, falls nicht zweisprachig.

Für alle anderen Nicht-EU-Bürger gelten die klassischen Drittstaaten-Regeln.

Wichtige Punkte:

• AFM & Bankkonto: Ohne griechische Steuernummer und Konto ist kein Kauf möglich.
• Kapitaltransfer: Geld muss über das griechische Konto laufen, Herkunftsnachweis Pflicht.
• Aufenthaltsrecht: Ohne Golden Visa maximal 90 Tage Aufenthalt im Schengenraum innerhalb von 180 Tagen.
• Golden Visa: Investition ab 400.000 € (800.000 € in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini).
• Sonderfälle: Käufer aus Ländern mit Sanktionen (z. B. Russland, Iran) müssen zusätzliche AML-Prüfungen durchlaufen.
• Nebenkosten: Insgesamt realistisch 10–12 % des Kaufpreises.
  
  

Besonderheit:
Gerade bei Käufern aus Asien oder den Golfstaaten ist eine notarielle Vollmacht üblich, da viele den Kaufprozess aus der Ferne abwickeln.

Der Traum vom eigenen Haus am Meer, einer Ferienvilla oder einer Kapitalanlage in Griechenland ist für internationale Käufer greifbar. Doch die Voraussetzungen unterscheiden sich stark nach Herkunftsland:

• US-Bürger kämpfen mit FATCA und Bankenrestriktionen.
• Schweizer müssen Kapitaltransfers sauber nachweisen.
• Briten brauchen seit dem Brexit ein Golden Visa.
• EU-Bürger geniessen die grösste Freiheit.
• Alle Drittstaatsangehörigen profitieren über das Golden Visa von einem dauerhaften Aufenthaltsrecht.

Für alle gilt: Ohne AFM, Bankkonto, Notarvertrag und Due Diligence geht nichts. Wer sich professionell begleiten lässt – von Makler, Anwalt und Steuerberater – vermeidet Fehler und spart Zeit, Geld und Nerven.

Das Team von Immolymp begleitet Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur notariellen Beurkundung – inklusive Due Diligence, Golden Visa Beratung und Nachbetreuung.

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Hinweis zur Aktualität

Stand: August 2025.
Bitte beachten Sie, dass sich rechtliche Rahmenbedingungen, Golden-Visa-Schwellenwerte und steuerliche Vorgaben ändern können. Massgeblich sind stets die offiziellen Informationen der griechischen Behörden, Banken und Steuerstellen sowie die jeweiligen Vorschriften im Herkunftsland.